Dân số là nhân tố có ảnh hưởng đến mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở, gồm có nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Quy mô dân số lớn: Trước hết, đặc điểm của dân số nước ta là quy mô dân số lớn và vẫn đang gia tăng mạnh. Hai đặc điểm này bên cạnh việc tạo ra thị trường lớn, nguồn lao động dồi dào, giá rẻ, có sức hấp dẫn đầu tư…Với quy mô dân số lớn thì các khu công nghiệp không những giải quyết được vấn đề thiếu lao động mà còn có thể mở rộng quy mô sản xuất với lượng lao động lớn hơn.
Tăng dân số cơ học: Một đặc điểm khác về dân số nước ta là sự phân bố không đồng đều và thực trạng này tàng ẩn một tiềm năng di cư lớn. Hướng di cư trong nhiều năm trở lại đây là từ nông thôn ra thành thị, đặc biệt tập trung ở các khu công nghiệp do có sức hút lớn về lao động. Vì vậy, làm tăng thêm các nhu cầu về nơi ăn chốn ở để đảm bảo sinh sống và lao động sản xuất.
Dân số ở nông thôn vẫn còn chiếm một tỷ lệ lớn so với tỷ lệ này của các nước trên thể giới. Trong đó tỷ lệ dân số khu vực đô thị và xung quanh các khu đô thị còn thấp, đặc biệt là các khu vực có các khu công nghiệp. Vì vậy, nhu cầu về lao động ở các khu công nghiệp là rất lớn thì sẽ kéo theo những luồng dân di cư đến các khu vực này. Sự tăng dân số cơ học này một phần là do khu vực mà các khu công nghiệp hoạt động và sản xuất không đáp ứng đủ lượng lao động cần thiết. Một lực lượng lao động từ những vùng khác đến đồng nghĩa với sự gia tăng nhu cầu về nơi ăn chốn ở cho họ.
