• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay; • Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc; • Các đặc điểm kỹ thuật; • Thị trường mục tiêu; • Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào? Bước 5: Phân tích tài chính Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau: • Ước tính toàn bộ chi phí dự án • Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; • Ước tính nguồn vốn vay; • Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; • Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn… • Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến. (Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ trình bày một bài viết tiếp theo). Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án. Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước.
Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
• Thỏa thuận về chi phí; • Thỏa thuận về thời gian; • Thỏa thuận về nhân lực; • Thỏa thuận về cách làm; Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau: • Các đánh giá rải rác; • Đánh giá tiền khả thi; • Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác; • Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh. Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án. Bước 7: Triển khai dự án Triển khai dự án gồm các công việc sau: • Thiết kế chi tiết; • Đấu thầu và chọn thầu xây dựng; • Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu; • Phương án tổ chức giám sát, quản lý; Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau: • Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); • Bán & tiếp thị; • Tư vấn và quản lý tài sản.
