Tỷ lệ lãi suất liên bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục.
Nguyên nhân tác động trực tiếp tới khủng hoảng nhà đất ở Mỹ, đó là
việc Cục dự trữ liên bang Mỹ FED liên tục thay đổi lãi suất liên bang.
đà suy thoái, FED đã 11 lần cắt giảm lãi suất từ 6,5% xuống còn 1,75%. Chỉ số trên thị trường chứng khoán NASDAQ giảm 70% đã dẫn tới việc nhiều người rút tiền ra khỏi thị trường cổ phiếu và quay sang mua bất động sản với niềm tin rằng đây sẽ là một sự đầu tư an toàn hơn. Nay với mức lãi suất thấp như vậy càng kích thích nhiều người đổ tiền vào thị trường nhà đất.
Như giá của những tài sản khác, giá nhà cũng chịu ảnh hưởng của lãi
suất liên bang. Mức lãi suất này ảnh hưởng trực tiếp tới tỉ lệ lãi suất ngắn hạn như tiền gửi, các khoản vay ngân hàng, lãi suất vay thế chấp có điều chỉnh. Từ năm 2000 đến năm 2003, lãi suất cố định cho khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm đã giảm từ 8% xuống còn 5,5% [48]. Lãi suất thả nổi cho những khoản vay thế chấp có thời hạn 1 năm giảm 3% (từ 7% xuống khoảng 4%). Giảm lãi suất của các khoản vay thế chấp sẽ khiến cho nhiều người có cơ hội vay tiền để mua nhà hơn, đẩy giá nhà tăng cao, đặc biệt ở những thị trường mà hầu như dân chúng đều vay tiền để mua nhà như ở Mỹ.
Thời gian này, người dân Mỹ lại ưa thích những khoản vay thế chấp có
lãi suất thả nổi hơn, do sau mỗi năm, mức lãi suất này sẽ được xác định lại dựa trên lãi suất liên bang. Do đó, việc FED cắt giảm lãi suất xuống mức thấp đã khiến cho người dân ồ ạt đổ tiền vào bất động sản chứ không còn có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế như dự tính ban đầu của FED. Cũng nhờ lãi suất thấp, các ngân hàng có thể vay nợ nhiều hơn để cho vay nhiều hơn. Do đó, họ thu được nhiều lợi nhuận hơn nhưng cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn. Một hệ thống khổng lồ “vay – cho vay” được tạo ra, ai trong số đó cũng phải gánh chịu vô số rủi ro mà yếu tố quyết định là giá nhà. Thay vì phải duy trì dự trữ để đề phòng tình huống xấu, các tập đoàn lại dốc hết vốn để đầu tư.
Nhưng khi nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng, FED đột ngột
tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay thế chấp cũng vì thế mà tăng theo, thị trường không kịp phản ứng, những người đi vay thế chấp để mua nhà, đặc biệt những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn. Giá nhà tụt xuống một cách nhanh chóng. Các khoản nợ xấu thì tăng vọt, kéo theo các
khoản thâm hụt tài sản và thua lỗ, trong khi tính thanh khoản thì sụt giảm
Nghiệp vụ “chứng khoán hoá” từng đem lại những khoản lợi nhuận
kếch xù cho các công ty này, nhưng nay lại gây ra những thiệt hại rất lớn. Các khoản cho vay thế chấp không có khả năng thu hồi và giá trị của những ngôi nhà bị sụt giảm dẫn đến việc các gói trái phiếu bị đánh giá lại và giảm giá
không phanh, đặc biệt là các gói trái phiếu có rủi ro cao. Các nhà đầu tư nắm
giữ trái phiếu từ chứng khoán nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề. Dự báo số tổn thất do giảm giá trị trái phiếu cho toàn thị trường lên tới khoảng 220 tỷ – 450 tỷ USD. Điều này dẫn đến tình trạng một loạt các vụ xiết nợ và phát mại tài sản lớn xảy ra trên toàn nước Mỹ. Nhiều người dân đứng trước nguy cơ không có nhà ở. Nhằm cứu thị trường bất động sản, năm 2007 FED đã bắt đầu giảm lãi suất và bơm những khoản tiền khổng lồ vào thị trường tài chính. Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia lại cho rằng, biện pháp của FED sẽ mở đầu cho một chu kỳ bong bóng mới. Lãi suất thấp sẽ làm cho nền kinh tế Mỹ tăng trưởng trở lại, giá bất động sản sẽ lại tăng cao và áp lực lạm phát càng thêm mạnh mẽ.
* Nhận xét: Từ những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khủng hoảng
trên thị trường bất động sản Mỹ, ta càng thấy rõ mối liên hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính, nhất là trong thời đại toàn cầu hoá ngày nay, khi mà thị trường toàn cầu có mối liên thông chặt chẽ với nhau. Do đó, sự biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua không những để lại hậu quả nặng nề đối với thị trường tài chính Mỹ nói riêng mà chắc chắn sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường tài chính thế giới nói chung.
