Tình hình nợ xấu của thị trường BĐS

Theo số liệu của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam công bố đầu năm 2009, nợ xấu trên toàn hệ thống ngân hàng vào khoảng 35.000 tỷ đồng. Mặc dù đây được cho rằng không phải là con số đáng lo ngại, nhưng trước diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản, một số ý kiến của giới chuyên gia cảnh báo nợ xấu có thể phức tạp hơn. Trên thực tế, bất động sản Việt Nam được bản thân doanh nghiệp và các nhà đầu cơ đẩy giá vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó.

Do đó, độ rủi ro không phải từ chính các khoản vay này,mà có thể là tương tự chứng khoán được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn. Nếu xét từ góc độ kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng Việt Nam thường áp dụng là đánh giá bất động sản thế chấp ở mức 50% giá trị thị trường sau đó cho vay tối đa 70% trên giá trị đánh giá. Nguyên tắc 50*70 có vẻ cẩn trọng, nhưng nếu nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu gía trị ròng âm của bất động sản thì có nguy cơ nhiểu người trong số họ sẽ có khả năng từ bỏ các khoản vay hoàn toàn đổi chiều. Điều này cũng dẫn tới khả năng các ngân hàng thương mại phải thu hồi vốn bằng cách phát mại nhà, đất, căn hộ. Tình hình này càng dẫn đến khả năng đẩy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại ít, càng làm cho giá nhà giảm. Đây sẽ là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, và phần nào có thể liên hệ với tình trạng tương tự khi cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ xảy ra. Cho đến nay, xét về mặt tổng thể, rủi ro từ tín dụng bất động sản dường như vẫn nằm trong khả năng kiểm soát của các ngân hàng. Trước những dấu hiệu gia tăng lạm phát xuất hiện cuối năm năm 2007, ngay từ đầu năm 2008, Ngân Hàng Nhà Nước đã theo đuổi chính sách tiền tệ thắt chặt. Tăng trưởng tín dụng sau khi tăng cao tới trên 50% trong năm 2007 đã giảm xuống còn 24% trong năm 2008. Lãi suất đi xuống từ tháng 7/2008 nhưng tăng trưởng tín dụng giảm mạnh trong nửa cuối năm. Nếu trong nửa đầu 2008, tăng trưởng tín dụng hàng tháng luôn dao động từ 2- 5% thì tốc độ tăng của tháng 7/2008 chỉ còn 0,7% và tiếp tục giảm xuống 0,56% trong tháng 8/2008. Trước những diễn biến phức tạp của cuộc hủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng, Ngân Hàng Nhà Nước ngoài việc ban hành hàng loạt các giải pháp chống khủng hoảng cũng tăng cường giám sát hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, Ngân Hàng Nhà Nước giám sát chặt chẽ hơn hoạt động cho vay bất động sản, cùng với việc căng thẳng về nguồn tiền gửi, các ngân hàng bắt đầu siết chặt tín dụng bất động sản. Ngoài một số khoảng cho vay mua nhà, đất ở, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay các nhu cầu đầu tư và kinh doanh như : xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh, khu công nghiệp, khu chế xuất; xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê; xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng  Ngoài ra, các ngân hàng cũng cố gắng thu hồi nợ cho vay bất động sản, nhưng cũng gặp khó khăn vì tính thanh khoản của thị trường bất động sản đang kém. Bắt đầu từ khoảng cuối năm 2008, cho vay bất động sản bắt đầu có tín hiệu được mở cửa. Tín hiệu từ Ngân Hàng Nhà Nước mang đến niềm hy vọng khởi sắc của thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, dư âm của những ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự xuống dốc của thị trường tài chính bất động sản Việt Nam không thể qua đi một sớm một chiều. Theo số liệu thống kê của Ngân Hàng Nhà Nước, so với cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản giảm 19.594 tỷ đồng. Đến cuối thàng 4/2009, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là gần 150.000 tỷ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008), chiếm 10,5% tổng dư nợ.