Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp.

2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn

Trước năm 2004, vì thiếu tài trợ nên có nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong

một thời gian dài, gây nên nhiều hệ quả tiêu cực trong phát triển kinh tế – xã hội thành phố. Sau năm 2004, do những quy định và chính sách mới về kinh doanh bất động sản nên các chủ đầu tư đã dùng một lượng vốn lớn để hoàn tất việc đầu tư trước khi kiếm được lợi nhuận. Tại thời điểm đó, những nguồn vốn đầu tư ban đầu thường rất lớn, đến nỗi các chủ đầu tư hoặc các ngân hàng không thể tiến hành một mình. Thực tế, một số dự án đã được chia thành nhiều dự án nhỏ được đầu tư riêng lẽ bởi các chủ đầu tư khác nhau. Kết quả là, nhiều dự án ban đầu có quy mô lớn đã bị thất bại về mặt tổng thể.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, theo điều 5

Nghị định quy định về điều kiện năng lực tài chính: “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt”. Rõ ràng những doanh nghiệp có đủ năng lực để triển khai cùng lúc nhiều dự án là rất ít, nhất là những dự án lớn. Vì vậy, các doanh nghiệp rất cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.

2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp

Gần đây có một số công ty trong nước tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, vì

các công ty này không thật sự chuyên nghiệp và không có đủ vốn, thị trường đã rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài vốn có thể huy động các quỹ từ bên ngoài và rất chuyên nghiệp trong quản lý tài sản.

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chỉ cho phép doanh nghiệp huy động vốn khi bắt đầu triển khai hạ tầng, nên sẽ có nhiều doanh nghiệp ít vốn lâm vào tình trạng khó khăn. Bởi trong thực tế, khi đền bù giải tỏa xong và đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp đã bỏ vào dự án ít nhất 50 – 60% vốn trên tổng vốn đầu tư. Số vốn này trước đây doanh nghiệp thường huy động từ khách hàng. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải có thực lực, bỏ vốn ra ít nhất là 70% trên tổng giá trị dự án thì mới làm được. Nếu không chủ động về nguồn tài chính, các doanh nghiệp trong nước sẽ không thể tham gia vào những dự án lớn và thâm nhập thị trường bất động sản cao cấp được.

2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp

Những dự án này là một thị trường tốt trong dài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà

cửa của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, toàn thành phố hiện có khoảng 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều nhắm đến thị phần nhà ở cao cấp. Do đó, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng cần có sự hỗ trợ từ chính quyền như giảm thuế, hỗ trợ đền bù và giải tỏa ¼Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên cần đến 20-30 năm để thu hồi chi phí đầu tư. Các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo giá nhà bán hoặc nhà cho thuê thấp, trong khi các doanh nghiệp còn phải đối mặt với một khoản nợ vay lớn từ ngân hàng phải trả và vốn huy động.

Đầu tư nhà cho thuê và thế chấp đang rất phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì lĩnh vực này chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Hiện tại, có một vài ngân hàng Việt Nam đề nghị cho vay thế chấp với thời hạn tối đa là 20 năm nhưng còn bị hạn chế vì vẫn chưa có

một định chế tài chính chuyên biệt như REITs…có thể mua lại hay bảo đảm cho những

khoản vay này.