Lượng tiền cho vay địa ốc gia tăng

Ở Mỹ, nguồn vốn của thị trường bất động sản chủ yếu được vay từ các

ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tình trạng kẹt vốn, giảm rủi ro và thu được những khoản lợi nhuận kếch xù, các ngân hàng đã kết hợp với các công ty tài trợ địa ốc thực hiện một nghiệp vụ đặc biệt được gọi là nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Nghiệp vụ này chính là sợi dây kết nối giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thông qua việc phát hành các trái phiếu dựa trên các khoản cho vay thế chấp. Thị trường trái phiếu này càng phát triển thì nguồn vốn cho thị trường bất động sản càng tăng.

Còn tại Việt Nam, mặc dù mối liên thông giữa thị trường bất động sản

và thị trường chứng khoán mới chỉ dừng lại ở việc các nhà đầu tư chứng khoán “gửi tiền” sang địa ốc khi thị trường chứng khoán suy giảm, trong khi đó, thị trường bất động sản đang rất nóng, hoặc khi những nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán kiếm được những khoản lợi nhuận lớn, mà chưa tiến hành nghiệp vụ “chứng khoán hoá” danh mục tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng đã được cung cấp một lượng vốn dồi dào từ nhiều nguồn. Lợi nhuận kếch xù đã thu hút rất nhiều công ty đổ tiền vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các công ty chuyên về bất động sản. Các công ty hoạt động trong thị

trường bất động sản trước đây còn nhỏ bé, tiềm năng ít nhưng đến nay đã tăng

nhanh cả về số lượng, vốn, chất xám và kinh nghiệm. Các nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng cũng đã hướng tới thị trường bất động sản nước ta như một sự đầu tư dài hạn. Do đó, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản cũng hết sức dồi dào: vốn chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Đặc biệt là sự bơm tiền của hệ thống ngân hàng.

Thời điểm cuối năm 2007, các ngân hàng đua nhau cạnh tranh cho vay

đầu tư bất động sản. Sacombank trở thành ngân hàng có số lượng đối tác liên kết lớn nhất như Phú Mỹ Hưng, công ty Phát triển nhà Thủ Đức¼ Ngân hàng Eximbank cũng ký hợp đồng liên kết bất động sản với Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng và Intresco. Để thu hút khách hàng, các ngân hàng đưa ra lãi suất khá hấp dẫn, chỉ 0,98% – 0,99%/tháng với thời hạn 15 – 25 năm, trong đó có 3 năm ân hạn [36]. Bên cạnh việc cho vay mua BĐS, các ngân hàng cũng đẩy mạnh việc tài trợ cho các công ty BĐS để triển khai dự án. Nhiều ngân hàng đã cho các doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào thị trường bất động sản với một hạn mức nhất định sau khi đã xem xét kỹ nhu cầu đầu tư và hiệu quả kinh doanh của dự án. Thậm chí, ngân hàng nước ngoài cũng vào cuộc để giành thị phần này, chẳng hạn như HSBC đã cho Phú Mỹ Hưng vay đến 21 triệu USD để phát triển các dự án mới. Tổng dư nợ cho vay đầu tư vào bất động sản cuối năm 2007 đã đạt 36.000 tỷ đồng. Không chỉ trong nước, tổng vốn đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 đạt hơn 2 tỷ USD thì có đến 80% đầu tư vào bất động sản [37].

Sự đồng loạt đổ vốn vào kênh bất động sản đã đẩy giá nhà, đất trong

thành phố cũng như các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng bình quân 300% trong vòng chưa đến 15 tháng làm hình thành bong bóng nhà đất trong thời gian vừa qua. Thị trường bất động sản

trong thời điểm hiện nay đang thu hút khoảng 35.000 tỷ đồng vốn của ngân

hàng, tương đương khoảng 10% tổng dư nợ của hệ thống. Đến cuối năm 2007, dư nợ bất động sản của ngân hàng An Bình lên đến 1200 tỷ đồng, chiếm trên 20% tổng dư nợ. Các ngân hàng Sài gòn Thương Tín, Kỹ Thương, Á Châu¼ cũng có tỷ lệ dư nợ trong bất động sản từ 20% trở lên. Theo Bộ tài nguyên và Môi trường, hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng [28]. Mặc dù tỷ lệ dư nợ của các ngân hàng về mảng tín dụng bất động sản chưa phải quá lớn trong toàn bộ hệ thống tín dụng của ngân hàng nhưng nó cũng đưa ra một cảnh báo như trong trường hợp của Mỹ, khi “bong bóng bất động sản” xì hơi sẽ kéo theo sự sụp đổ dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và có tác động không nhỏ đến toàn bộ nền kinh tế.