Hạn chế của phương pháp so sánh khi định giá BĐS

Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì. Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế; khó khăn trong phân tích so sánh các Bất động sản lớn và tạo thu nhập. Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế. Với những Bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những Bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu. Định giá viên cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.

Để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì chuyên viên định giá phải có những thông tin về những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường, nếu không thì phương pháp này sẽ không sử dụng được, tiếp đến là các thông tin dữ liệu thu thập được về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong điều kiện thị trường biến đổi thì những thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu. Vì vậy để sử dụng phương pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau: Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra được, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. Thị trường cần phải ổn định, tức là dù các đối tượng so sánh có tính chất giống về mọi mặt nhưng nếu thị trường có biến động thì phương pháp so sánh khó có thể áp dụng.

Phương pháp này có yêu cầu khá cao về chất lượng thông tin như phù hợp, kịp thời, chính xác, kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy trong khi thị trường bất động sản là không hoàn hảo và rất hay có biến động. Phương pháp này cũng ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giao dịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.

Thị trường phải ổn định vì chỉ khi đó các thông tin của các Bất động sản so sánh mới phản ánh một cách trung thực nhất diễn biến của thị trường. Nếu thị trường bất ổn thì các thông tin cũng sẽ bất ổn theo thị trường, từ đó sẽ làm ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.